隐蔽工程保修期、保修金存储期限,不得低于8年!《宁波市物业保修金管理办法》拟定

2018/10/11 9:29:22   点击数:38

住宅的维修、保养,离不开物业保修金。那么,这笔当初由房产开发商缴纳的用于房屋维修的保证资金,最低存储期限有几年?随着我市全装修住宅的全面推进,全装修项目的物业保修金交存标准是什么样的?建设单位拒不补足物业保修金或不按规定交纳,有何惩戒举措?

昨天(10月9日),这份《宁波市物业保修金管理办法》(征求意见稿)(以下简称“《征求意见稿》”)已由市住建委起草完成,并向市民征求意见,10月18日前,市民都可以向市住建委提出意见和建议。

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全装修项目物业保修金

新增全装修部分60元/平方米

什么是物业保修金?物业保修金是指建设单位按照规定比例向区县(市)住房城乡建设主管部门交存,作为物业保修期内物业质量维修费用保证的资金。

该《征求意见稿》指出,物业保修金应当实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。同时,鼓励和支持建设单位在取得土地使用权之后向保险机构投保建设工程质量潜在缺陷保险。

《征求意见稿》关于物业保修金的交存是这么规定的,建设单位应当在办理竣工验收交付手续前,按照物业建筑安装总造价2%的比例,一次性向所在地住房城乡建设主管部门所属的物业保修金管理机构交纳物业保修金。

非全装修项目的交纳标准,以房产测绘面积载明的总建筑面积为基数,结合建筑总层数(不含地下部分):六层(含)以下60元/平方米;七层(含)至十一层75元/平方米;十二层(含)以上95元/平方米。

值得一提的是,《征求意见稿》特别对全装修项目的交纳标准进行了表述,即“全装修项目按照上述标准增加全装修部分60元/平方米”

装配式建筑项目按非全装修项目标准的90%交纳,但不免除对装配式施工内容的质量保修责任。

关于物业保修金存放,《征求意见稿》指出,物业保修金应当实行公开招标,采取竞争性存放。禁止利用物业保修金从事国债回购、委托理财业务、投资股票、期货或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

此外,要求物业保修金存储期限不得低于八年,自物业集中交付最后一日起计算。

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明确物业保修时长

全装修隐蔽工程保修期不低于8年

该《征求意见》明确了物业保修期的时长。

例如,屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不低于八年;全装修工程埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不低于八年,其他装修部位的保修期限不得低于两年;供热与供冷系统,为两个采暖期、供冷期;围护结构的保温工程为五年;房屋建筑、主体结构工程、基础设施工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

同时,明确属于全装修合同内容,且纳入浙江省工商行政管理局、浙江省质量技术监督局、浙江省商务厅《关于印发〈浙江省“三包”商品目录(修订)〉的通知》范围的,按整件三包期或部件三包期有关规定执行;还指出,法律法规未明确的,应当按设计文件中规定的合理使用年限;没有明确的,按物业保修金的实际存放年限确定。

在物业保修期内发生的质量问题由建设单位承担保修责任,已投保建设工程质量潜在缺陷保险的,应当约定由保险机构承担保修责任。

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关于全装修住宅保修的方面,该《征求意见稿》是这么表述的,全装修项目建设单位委托具有资质的装饰装修企业、跨项目的专业化物业保修机构、4S店保修的,应当与保修单位签订《物业保修委托合同》,明确双方的权利、责任和义务,并准确注明通信地址、联系电话、传真等联系方式,在房屋交付时一并交付业主。

此外,该《征求意见稿》也指出了几种因业主使用不当引起的,由业主依法承担维修责任。

例如,擅自改动房屋结构、设备位置或者擅自在屋面上搭建建筑物、构筑物以及明显增加荷载的造成结构损伤、构件变形或开裂的;在外墙上凿洞、安装防护栏(防盗罩)造成墙体渗水的,或改变原墙面结构或封闭阳台造成墙体雨水渗漏的;擅自改变屋顶、露台、卫生间、厨房间等防水层造成屋顶和楼顶漏水的等。

在保修费用支出方面,物业保修金在物业保修期内,原则上不得动用,日常发生的保修费用应由建设单位另行支出。

拒不补足物业保修金或不按规定交纳

或被列入失信黑名单

为保证屋面防水工程和外墙面渗漏的保修费用,原则上每年动用物业保修金不超过物业保修金总额的10%。

物业保修金不足时,《征求意见稿》指出,区县(市)住房城乡建设主管部门应当在物业保修金不足初始交存额的二分之一时,向建设单位出具《物业保修金交存通知单》;建设单位应当在收到《物业保修金交存通知单》后的十个工作日内,将需补足金额存入物业保修金专用存款账户。

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当建设单位拒不补足物业保修金,或不按办法规定交纳时,会有何处罚举措吗?该《征求意见稿》明确,建设单位拒不按照上述规定补足的,市和区县(市)住房城乡建设主管部门可以纳入信用联合惩诫,要求建设单位在本市范围内新开发建设项目申领施工许可证前补足,并按规定交纳滞纳金。

建设单位不按本办法的规定交纳物业保修金的,由区县(市)住房城乡建设主管部门责令限期补交;逾期仍不交纳或补交的,应当依据《浙江省物业管理条例》第五十四条规定,自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金,并可以处一万元以上三万元以下的罚款。

也就是说,建设单位不按质量保证书约定履行保修义务或拖延改造保修义务,情节严重的,不但会受到行政处罚,还可能依法纳入失信黑名单,实行联合惩戒。

哪些情况属于不履行保修义务?

拒不履行物业保修义务情形,符合下列情形之一的,区县(市)住房城乡建设主管部门,可以视为拒不履行

1、建设单位或者其委托的物业保修机构在接到业主、业主委员会的维修要求后,在三个工作日内未派人到现场核查情况,或现场核查情况属实的,但三个工作日内未启动维修的,或启动维修后连续五个工作日中止维修的;

因该维修内容需业主或其他业主配合但该业主或其他业主拒绝配合,或相关材料采购、施工工艺原因客观工期需要延长时间,经申请人同意延长的,可按双方实际约定时间确定。

2、物业保修期内经专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一以上业主提出物业保修申请,但建设单位以各种理由拒不履行保修责任的;

3、建设单位或其委托物业服务企业反映未接到业主、业主委员会的维修要求,但在社区居委会或乡镇人民政府、街道办事处确认已经书面通知的;

4、物业保修期内发生严重质量缺陷,经两次(含)以上维修,截止保修期到期仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的;

5、建设单位委托物业服务企业保修的,但建设单位在保修完成后三十个工作日内以各种理由拒绝结算付款的;

6、物业保修项目经第三方审价机构审定后,但建设单位在三十个工作日内拒不答复,也不签字认可的;

7、建设单位或其委托的质量保修机构在接到建设行政主管或其委托的建设工程质量监督机构发出的质量投诉处理通知书后,在三个工作日内未派人到现场核查情况,或现场核查情况属实的,但三个工作日内未启动维修的,或启动维修后连续五个工作日中止维修的。